Aquisição de bem imóvel x Contrato de Gaveta

Fabíola Martin Manzi

Prática ainda comum nos dias de hoje é a aquisição de imóvel através de ‘contrato de gaveta’, ou seja, elaborar um contrato particular, ou mesmo por escritura pública, sem levar a registro no  Cartório de Registro de Imóveis.

Ocorre que, apesar de comum, essa prática é extremamente perigosa, colocando em risco vendedor e comprador, com as possíveis ‘dores de cabeça’ que poderão surgir.

Os artigos 1.245 e seguintes do Código Civil é explícito ao determinar:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Basicamente, o que os mencionados artigos determinam é que, enquanto não houver o devido registro, o vendedor ainda será o proprietário do imóvel.

Muitos não acreditam haver maiores problemas, mas essa prática é a grande causadora de milhares de processos em nossos Tribunais.

Os problemas por essa prática são diversos, como, por exemplo:

• O proprietário antigo poderá vender o imóvel à outra pessoa;
• O proprietário antigo pode falecer, podendo o imóvel ser inventariado e até destinado à um dos herdeiros;
• O imóvel poderá ser penhorado por dívida do antigo proprietário;
• Caso a compra e venda seja antiga e o comprador perder o contato com o vendedor, ele pode até mesmo ser impedido de registrar o imóvel, já que para elaborar a Escritura Pública será necessária a presença do vendedor, ou mesmo o Cartório de Registro de Imóveis poderá fazer exigências de documentos do vendedor, que não poderá ser cumprida em razão de estar em local desconhecido.

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, em caso do comprador passar a dever taxa condominial ou impostos do imóvel, podendo ser acionado judicialmente por ser ainda proprietário do imóvel. Ou mesmo, o vendedor poderá ser processado por algum delito, acidente ou ato pratico pelo comprador no imóvel.

O que foi exposto não significa que o ‘contrato de gaveta’ não possui validade jurídica. Os juízes tem aceitado, em sua maioria, esses documentos para comprovar a propriedade do imóvel pelo comprador, mas, para isso, é necessário recorrer a esfera judicial, arcando com as despesas processuais, honorários advocatícios, além de aguardar por anos a resolução do problema.

Desta forma, ao comprar um imóvel, é preferível gastar um pouco mais de dinheiro para realizar o seu registro, do que arcar com gastos muitas vezes altíssimos para solucionar um possível problema posterior.