►A nova Lei de Locações e o despejo por falta de pagamento.

Estamos iniciando agora uma nova série de artigos, desta vez analisando a nova Lei de Locações e o despejo por falta de pagamentos.

Apesar de falarmos em uma nova Lei de Locações, o que aconteceu foi a publicação, em 9 de dezembro de 2009, da Lei n.º 12.112/09, que na verdade trouxe uma série de alterações à Lei de Locações em vigor (Lei n.º 8.245/91).

Entre as alterações promovidas pela nova lei, que entrou em vigor no dia 24/01/10, merece um destaque especial a questão da ação de despejo por falta de pagamentos, o que deverá provocar significativas mudanças tanto no mercado imobiliário como também no planejamento de empresários que utilizem imóveis de terceiros para o exercício de suas atividades.

Despejo é a ação específica que o locador se utiliza para a retomada do imóvel. Vale lembrar que locador é o proprietário do imóvel e locatário é aquele que aluga tal imóvel. Neste artigo iremos analisar apenas os casos de despejo relacionado com a falta de pagamento.

Despejo por falta de pagamento:

No caso da ação de despejo por falta de pagamento, uma grande inovação contida na nova lei é a possibilidade do locador requerer em juízo a liminar de desocupação do imóvel em 15 dias. Liminar é pedido feito em caráter de urgência sem que seja necessário ouvir a parte contrária, ou seja, o locatário.

As condições para a concessão dessa desocupação liminar são as seguintes, cumulativamente:

a)      – o locador deverá prestar uma caução, ou seja, fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 meses de aluguel;

b)      – no caso em analise, o motivo dessa ação de despejo será a falta do pagamento de aluguel e acessórios da locação nos seus respectivos vencimentos;

c)      – e não houver no contrato de locação as garantias estabelecidas pela lei, ou em havendo tais garantias, elas tiverem sido extintas por qualquer que seja o motivo. As garantias previstas em lei são: a caução; a fiança; o seguro de fiança locatícia ou a cessão de quotas de fundo de investimentos.

Purga ou emenda da mora:

O locatário poderá evitar a rescisão da locação e a liminar de desocupação se no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, ele efetuar o depósito judicial do valor total dos débitos existentes atualizados. Neste caso o depósito deverá contemplar os valores referentes à:

1) – aluguéis e acessórios da locação (tal como contas de energia e fornecimento de água), que vencerem até a sua efetivação;

2) – multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

3) – juros de mora;

4) – custas e os honorários do advogado do locador, fixado em 10% sobre o valor devido, se no contrato não constar outro percentual.

Entretanto, este benefício, conhecido como purga ou emenda da mora, poderá ser utilizado uma vez a cada período de 24 meses, conforme alteração apresentada na nova lei. Pela lei anterior ele poderia ser utilizado uma vez a cada período de 12 meses de locação.

Conclusões: 

Desta forma vimos que a nova lei trouxe maior segurança para os proprietários na medida em que deu maior agilidade ao processo de despejo. Por outro lado, será necessário que o empresário que utilize um imóvel alugado priorize o pagamento dos aluguéis e também acompanhe de perto a situação em que se encontram as garantias previstas no seu contrato de locação, evitando ser surpreendido com uma liminar para desocupação do imóvel.

 Por borishermanson